El cambio de uso de un local a vivienda en Barcelona consigue devolver a muchos residentes de la ciudad condal la ilusión de tener una vivienda propia. 

Esta alternativa a la compra de obra nueva o segunda mano, en principio más cara, se ha convertido en una opción cada vez más contemplada. 

Al final se trata de abrir la puerta de tu hogar y encontrar un espacio que refleje tus gustos, necesidades y estilo de vida de una manera única. 

Sin embargo, este proceso puede parecer desalentador al principio, especialmente si se desconoce lo que implica convertir un local u oficina en una vivienda. 

Desde la planificación inicial hasta la ejecución y finalización del proyecto, para In&Out Architects cada etapa requiere cuidado y consideración.

En nuestro artículo de hoy abordaremos los 4 pasos esenciales que se deben seguir para darle un fin habitable a un local comercial en Barcelona:

1. Evaluación de la viabilidad del proyecto.
2. Obtención de permisos.
3. Transformación del espacio.
4. Trámites de registro de la nueva vivienda.

Tipo de local y viabilidad del proyecto

La elección del local es una de las bases para poder llevar a cabo el proyecto de cambio de uso de local a vivienda en Barcelona. 

En ocasiones, se trata de un local de propiedad que anteriormente se ha destinado a otro uso. Otras veces se requiere un estudio previo para seleccionar un local que se ajuste al propósito de convertirlo en vivienda. 

3 Primeros pasos de información previa

El local deberá cumplir varias premisas para garantizar la viabilidad del proyecto. Desde sus propias características a su ubicación, pasando por el permiso comunitario del edificio donde se encuentre y las dimensiones, no inferiores a 40m².

1. Ubicación, accesibilidad y condiciones esenciales del local: Si se encuentra en un edificio de viviendas, a pie de calle y con acceso directo. Si cuenta con rampa o ascensor. Si tiene o puede tener varias ventanas al exterior, altura interior (normalmente 2 '5m), extracción de humos y aire viciado a cubierta, etc.
2. Estudio de viabilidad y compatibilidad urbanística: Un técnico deberá hacer un estudio más detallado del planteamiento y del local. Realizará una propuesta mediante un croquis y analizará su viabilidad técnica y económica.

El primer trámite que se debe realizar es solicitar un Informe de Compatibilidad Urbanística del ayuntamiento de la localidad. Es el trámite más importante para poder continuar con el proyecto de cambio de uso de local a vivienda en Barcelona. El plazo para su obtención suele ser de 15 a 30 días.

3. Comunidad de Propietarios: Si el proyecto de cambio es viable es necesario obtener el permiso de la comunidad o ser uno de los puntos del orden del día para ser aprobado en la Junta de Propietarios.

Proyecto Técnico para el cambio de uso de local a vivienda en Barcelona: La figura del Arquitecto/a

Un proyecto de cambio de uso de local a vivienda en Barcelona es un proceso técnico que se rige bajo la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999. Es un requisito imprescindible que la realización sea a cargo de un arquitecto/a colegiado/a, al igual que la dirección de las obras que conlleve el proyecto.

La importancia de contar con un buen Proyecto Técnico

El Proyecto del arquitecto/a es esencial para garantizar que el cambio de uso de local a vivienda en Barcelona se realice de manera legal, segura y eficiente. 

Su importancia radica en la garantía del cumplimiento de todas las normativas y la creación de un espacio habitable que satisfaga las necesidades y expectativas del propietario.

4 Aspectos básicos de un Proyecto Técnico de IN&OUT ARCHITECTS para el cambio de uso de local a vivienda en Barcelona:

1. Cumplimiento normativo: La persona con la titulación de arquitecto/a es la encargada de aplicar las normativas locales, estatales y nacionales y ajustarlas al diseño y la planificación del proyecto. De manera que la nueva vivienda cumpla con todos los requisitos legales como la seguridad estructural, accesibilidad, instalaciones sanitarias, etc.
2. Diseño funcional y estético: Garantía del diseño de un espacio óptimo que cubra todas las necesidades y cumpla las preferencias de sus habitantes. Distribución, optimización de la luz natural y creación de un ambiente atractivo y funcional.
3. Planificación y gestión del proyecto: Es esencial elaborar un plan detallado que incluya plazos, presupuestos y recursos necesarios para llevar a cabo el proyecto de manera eficiente y efectiva.
4. Obtención de permisos y licencias: Recaerá sobre el/la arquitecto/a la gestión obligatoria de los trámites necesarios. Y se asegurará de que todos los documentos están en orden y presentados correctamente y en plazo.

Trámites legales del Proyecto

Los trámites legales para la consecución del Proyecto están sometidos a la licencia municipal de obras de edificación u obras mayores. De manera que el cambio de uso de un local a vivienda en Barcelona debe cumplir con todos los requisitos legales de una vivienda nueva.

El Código Técnico de la Edificación

• SE - Seguridad Estructural: Normalmente los cambios de uso no contemplan un cambio estructural, este trámite no comporta problemas.
• SI -  Seguridad en caso de Incendio: No afecta al interior de la vivienda. Si no se actúa en zonas comunes del edificio es un trámite fácil de conseguir. 
• SUA - Seguridad de Utilización y Accesibilidad: Toda vivienda debe poderse comunicar a la calle por una vía accesible. Si se accede a la vivienda desde el exterior, será perfecto. Pero atención, en el caso de acceder por zonas comunes, sin ascensor o con peldaños en el portal, el cambio de uso será denegado.
• HE - Ahorro de Energía: Para asegurar un buen aislamiento térmico se debe mejorar el aislamiento de las fachadas, cubiertas y suelos del local. Este es uno de los aspectos que encarecen las obras.
• HR - Protección frente al Ruido: Aislamiento acústico de la vivienda.
• HS - Salubridad: Debe instalarse un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos húmedos (cocinas, baños, aseos, lavaderos) que reconduzca el aire a la cubierta. También un sistema de extracción de humo de la cocina. Estos sistemas pueden ser propios o conectados a los del resto del edificio.

Normativa de Habitabilidad

Las normativas de habitabilidad suelen ser a nivel autonómico y rigen cómo deben ser las viviendas en cada CCAA.  En Barcelona, es Annex 1 del Decret 141/2002 y Ordenanzas Metropolitanas de BCN

Estas normas son las que configurarán la forma interior de la vivienda, el número de habitaciones, la dimensión del salón, de los baños, etc. 

De manera que, en Cataluña, al realizar el cambio de uso del local a vivienda en Barcelona se deben considerar los siguientes aspectos:

• Altura libre: La altura mínima será de 2,50m en salón, comedor, salón y dormitorios y 2,20m en pasillos, cocinas y baños. 
• Ventilación e iluminación directa: Todas las estancias habitables deben disponer de ventilación e iluminación directas a través de puertas y/o ventanas y un mínimo de metros lineales de fachada.
• Superficie mínima: Cada estancia debe tener unas dimensiones determinadas. Según la OME el baño como mínimo debe tener 5m², hab doble de 8-10m² hab. individual 6m². 
• Lavadero y tendedero: Las nuevas viviendas deben contar con un recinto dedicado a lavadero y tendedero, ambos protegidos de las vistas del espacio público.No se permite tender directamente por la ventana, aunque sea a un patio de manzanas.

Algunas de estas medidas se incumplen actualmente debido a que las normativas son cada vez más restrictivas con el paso del tiempo.

Plan General de Ordenación Municipal

Se refiere al plan de edificación propio de cada municipio. Deberemos saber si el tipo de suelo donde se ubica el local es compatible con el uso de vivienda.Si el local se ubica en un edificio de viviendas, suele aprobarse. Sin embargo, suele haber impedimento si la transformación se pretende realizar en un edificio de oficinas, centro comercial o edificaciones no residenciales.

Obras y trámites finales del cambio de uso de local a vivienda en Barcelona

Antes de iniciar las obras es imprescindible presentar el proyecto al ayuntamiento. Una vez aprobado, se deben pagar las tasas para obtener la licencia municipal. 

Este tipo de obras se consideran obra de edificación (obra mayor). Esto implica la contratación de una empresa cualificada que asumirá las siguientes responsabilidades:

• Dar de alta la obra.
• Gestionar los residuos de forma adecuada.
• Realizar un plan de seguridad y salud.
• Certificar el final de obra.

Una vez finalizada la obra, se deberá presentar el certificado de final de obra en el ayuntamiento. A continuación se tramitará la Cédula de Habitabilidad para solicitar la licencia de primera ocupación. 

El último trámite es inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Y para ello, previamente se deberán formalizar las nuevas Escrituras ante Notario.

Conclusiones

El cambio de uso de un local a vivienda en Barcelona suele ser muy rentable. El precio del suelo en la ciudad condal es medio-alto y para muchos barceloneses esta solución es perfecta. 

Por otro lado, la conversión de un local en vivienda ofrece una serie de potenciales beneficios para el propietario: rentabilidad, adaptación a cambios en la demanda de mercado, aumento del valor de la propiedad, flexibilidad de uso, etc.

Para In&Out Architects, realizar un Proyecto de cambio de uso de local a vivienda en Barcelona es, además, conceder una nueva vida a un inmueble. Es optimizar los recursos materiales para convertir un espacio comercial en un verdadero hogar en una ciudad/provincia con una densidad residencial elevada.

Si tienes un local vacío y quieres reconvertirlo, contacta con nosotras a través de nuestro Servicio de Consultoría. Nos ponemos a tu disposición para realizar valoraciones y consultas sobre los cambios a los que pueda someterse ese local que tienes en mente.  

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